Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier réglementé : une banque ayant signé une convention avec l’État l’accorde aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Il sert à acheter, construire ou agrandir sa résidence principale. Ses atouts : un taux plafonné, des frais de dossier limités à 500 € et des frais de garantie réduits. Pour un primo-accédant qui achète dans le neuf, il peut être le prêt principal du plan de financement, à côté d’un prêt à taux zéro.
Le PAS en bref (barème 2026) :
| Caractéristique | Règle |
|---|---|
| Bénéficiaires | Ménages sous plafond de ressources (mêmes plafonds que le PTZ) |
| Projets | Achat neuf ou ancien, construction, travaux d’au moins 4 000 € |
| Montant | Jusqu’à 100 % du coût du projet (hors frais de notaire et de dossier) |
| Durée | 5 à 30 ans, allongement possible jusqu’à 35 ans |
| Taux | Fixe, révisable ou modulable, plafonné (6,45 % à 6,90 % au 1er novembre 2026) |
| Frais | Dossier ≤ 500 €, garantie et frais de notaire du prêt réduits |
| Cumul | PTZ, épargne logement, prêt Action Logement ; pas de prêt bancaire classique en complément |
Qui peut bénéficier du prêt d’accession sociale ?
La condition de ressources
C’est la condition centrale. D’après l’ANIL, les plafonds du PAS sont identiques à ceux du PTZ : ils dépendent de la zone de la commune du logement et du nombre d’occupants.
| Nombre d’occupants | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et plus | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Comme pour le PTZ, le revenu comparé au plafond est le plus élevé de ces deux montants :
- la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de tous les futurs occupants (pour une demande en 2026, les revenus 2024) ;
- le coût total de l’opération divisé par 9.
Exemple : un couple au revenu fiscal de référence de 60 000 € qui achète un logement neuf à 450 000 € en zone A aura un revenu retenu de 60 000 € (450 000 ÷ 9 = 50 000 €, inférieur au RFR). Le plafond pour deux personnes en zone A étant de 73 500 €, la condition est remplie.
À Paris et dans la quasi-totalité de la petite couronne, classées en zone A bis ou A, les plafonds sont les plus élevés du barème. Pour connaître la zone d’une commune, consultez notre guide des zones PTZ en Île-de-France.
Pas d’obligation d’être primo-accédant
Contrairement au PTZ, le PAS n’est pas réservé aux primo-accédants : un ménage déjà propriétaire qui revend pour acheter une résidence principale plus grande peut y prétendre, s’il respecte les plafonds de ressources.
Une résidence principale
Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux. Une location temporaire est possible dans des cas particuliers (achat en vue de la retraite, retour de l’étranger, impossibilité de continuer à l’occuper…).
Quels projets le PAS peut-il financer ?
Selon l’ANIL, le PAS finance :
- l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, notamment en VEFA ;
- la construction d’un logement, terrain compris ;
- l’achat d’un logement ancien, avec d’éventuels travaux d’amélioration ;
- des travaux dans le logement que vous occupez (agrandissement, économies d’énergie, transformation d’un local en logement), pour un montant minimum de 4 000 €.
Dans le neuf, le PAS se combine naturellement avec les autres aides du secteur : logement en TVA réduite en zone ANRU ou QPV, bail réel solidaire, PTZ.
Montant, durée et taux du PAS
Un financement jusqu’à 100 % du projet
Le PAS peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total de l’opération : prix du logement ou du terrain, travaux, honoraires de négociation, taxes locales et de construction, assurances… Mais les frais de notaire, d’hypothèque et de dossier de prêt ne sont pas finançables : prévoyez un apport pour les couvrir. Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits par rapport à l’ancien, ce qui limite l’apport nécessaire.
Une durée de 5 à 30 ans
Le prêt est accordé pour 5 à 30 ans. Le contrat peut prévoir un allongement jusqu’à 35 ans maximum, utile pour absorber une baisse de revenus. Dans la pratique, la banque reste tenue par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (durée et taux d’effort) lorsqu’elle bâtit votre plan de financement.
Un taux plafonné
Le PAS peut être à taux fixe, révisable, ou modulable (mixte). Chaque banque fixe son taux, mais sous un plafond réglementaire indexé sur un taux de référence publié par le Fonds de garantie de l’accession sociale (FGAS). D’après l’ANIL, les taux maximums applicables à partir du 1er novembre 2026 sont :
| Type de taux | Durée du prêt | Taux maximum |
|---|---|---|
| Fixe | 12 ans ou moins | 6,45 % |
| Fixe | De 12 à 15 ans | 6,65 % |
| Fixe | De 15 à 20 ans | 6,80 % |
| Fixe | Plus de 20 ans | 6,90 % |
| Variable ou révisable | Toute durée | 6,45 % |
Ces plafonds sont élevés par rapport aux taux pratiqués : leur rôle est surtout de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs. L’intérêt du PAS se joue donc moins sur le taux que sur les frais. Comparez toujours le TAEG du PAS avec celui d’un prêt classique.
Les avantages concrets du PAS
- Des frais de dossier limités à 500 €, sans frais supplémentaires pour un prêt modulable.
- Des frais de garantie réduits : l’hypothèque prise pour garantir un PAS est exonérée de taxe de publicité foncière.
- Une rémunération du notaire réduite pour l’acte relatif au prêt.
- La garantie du FGAS, qui permet aux banques de prêter à des ménages modestes dans de meilleures conditions de sécurité.
Pour un achat à 300 000 €, l’économie sur les frais de garantie et de dossier peut représenter quelques milliers d’euros par rapport à un crédit classique garanti par hypothèque. Demandez aux banques de chiffrer les deux options.
Cumuler le PAS avec le PTZ et les autres prêts
Le PAS peut être complété par :
- votre apport personnel ;
- un prêt à taux zéro, si vous êtes primo-accédant (voir qui a droit au PTZ) ;
- un prêt d’épargne logement (PEL, CEL) ;
- un prêt Action Logement si vous êtes salarié d’une entreprise éligible (voir le prêt Action Logement).
Attention : selon l’ANIL, un PAS ne peut pas être complété par un prêt immobilier bancaire « classique ». Si le PAS, les prêts aidés et l’apport ne suffisent pas, la banque vous proposera plutôt un prêt classique ou conventionné à la place du PAS.
Exemple de structure pour un couple primo-accédant achetant un trois-pièces neuf à 330 000 € en zone A, avec un revenu fiscal de référence de 55 000 € :
| Brique | Rôle |
|---|---|
| Apport | Couvre les frais de notaire et de garantie |
| PTZ | Une quotité du coût plafonné, sans intérêts, avec différé selon la tranche |
| Prêt Action Logement | Jusqu’à 30 000 € à 1 % si l’un des deux est salarié d’une entreprise éligible |
| PAS | Le solde, à taux plafonné et frais réduits |
Le montant de PTZ dépend de votre tranche de revenus et de la taille du foyer : estimez-le avec notre simulateur PTZ. Pour l’ordre de montage, voir le cumul des prêts aidés.
PAS, prêt conventionné ou prêt classique : que choisir ?
| PAS | Prêt conventionné | Prêt classique | |
|---|---|---|---|
| Condition de ressources | Oui (plafonds PTZ) | Non | Non |
| Taux | Plafonné | Plafonné | Libre |
| Frais de dossier | ≤ 500 € | Selon la banque | Selon la banque |
| Garantie | Taxe de publicité foncière exonérée | Hypothèque ou caution | Hypothèque ou caution |
| Cumul avec PTZ | Oui | Oui | Oui |
Le PAS est particulièrement intéressant si votre banque est signataire de la convention, si vous êtes sous les plafonds et si votre projet se finance sans prêt classique complémentaire.
Comment obtenir un prêt d’accession sociale ?
- Vérifiez vos plafonds : additionnez les revenus fiscaux de référence N-2 des futurs occupants et comparez-les au tableau ci-dessus, sans oublier la règle du coût ÷ 9.
- Identifiez la zone de la commune visée : elle fixe le plafond applicable.
- Demandez explicitement le PAS à votre banque : toutes ne le proposent pas spontanément, et toutes n’ont pas signé de convention avec l’État.
- Comparez plusieurs offres : le taux est plafonné, mais il varie d’une banque à l’autre sous ce plafond.
- Montez le dossier comme pour un prêt classique : la banque examine revenus, taux d’endettement, apport et garanties.
Dans le neuf, intégrez le PAS (et le PTZ) dans la condition suspensive d’obtention de prêt du contrat de réservation. Vous trouverez des logements compatibles dans notre catalogue de programmes neufs, par exemple à Paris ou dans les Hauts-de-Seine.
À retenir : le prêt d’accession sociale cible les mêmes ménages que le PTZ, sans exiger d’être primo-accédant. Son taux est plafonné, mais son vrai atout tient aux frais réduits (dossier, garantie). Il se cumule avec le PTZ, l’épargne logement et le prêt Action Logement, pas avec un prêt bancaire classique.