Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État : vous ne payez ni intérêts ni frais de dossier sur la part financée, la banque étant compensée par un crédit d’impôt. Il vient toujours en complément d’un prêt principal et ne finance qu’une partie du prix. Pour un premier achat dans le neuf en Île-de-France, où les prix sont élevés, il peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros empruntés gratuitement. Encore faut-il cocher toutes les cases.
1. Être primo-accédant
C’est la condition la plus mal comprise. Être « primo-accédant » au sens du PTZ ne veut pas dire n’avoir jamais rien possédé : cela signifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt.
Concrètement :
- un locataire depuis toujours est primo-accédant ;
- une personne qui a vendu son appartement il y a trois ans et loue depuis redevient primo-accédante ;
- un propriétaire d’un studio mis en location, mais locataire de l’appartement qu’il habite, est en principe primo-accédant ;
- une personne hébergée gratuitement chez ses parents est primo-accédante.
La condition s’apprécie pour chaque personne destinée à occuper le logement à titre de résidence principale. Si l’un des co-acquéreurs a été propriétaire de sa résidence principale l’an dernier, le dossier est en principe bloqué.
Les exceptions prévues par les textes
La réglementation prévoit des dérogations à la condition de primo-accession, notamment lorsque l’un des occupants est titulaire d’une carte d’invalidité ou perçoit certaines allocations liées au handicap, ou lorsque la résidence principale a été rendue définitivement inhabitable à la suite d’une catastrophe naturelle ou technologique. Ces cas sont précis et documentés : la banque demandera des justificatifs.
2. Acheter sa future résidence principale
Le logement financé doit devenir votre résidence principale, c’est-à-dire être occupé au moins huit mois par an. L’occupation doit intervenir dans un délai réglementaire après l’achat ou la livraison (en général un an après l’achèvement pour une acquisition en VEFA).
Le PTZ n’est donc ouvert ni aux investisseurs, ni aux résidences secondaires. La location du bien est en principe interdite pendant les premières années suivant le versement du prêt, sauf événements limitativement énumérés (mobilité professionnelle, décès, divorce ou dissolution de PACS, invalidité, chômage de plus d’un an). Dans ces cas, la location est encadrée (loyer et ressources du locataire plafonnés).
3. Respecter les plafonds de ressources
Le PTZ est soumis à des plafonds de ressources qui dépendent de deux paramètres :
- le nombre de personnes destinées à occuper le logement ;
- la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2 ou C), les plafonds étant plus élevés là où l’immobilier est le plus cher.
Pour la plupart des communes franciliennes, classées en zone A bis ou A, les plafonds sont donc les plus élevés du barème. À titre d’ordre de grandeur, selon le barème en vigueur ces dernières années, une personne seule pouvait prétendre au PTZ en zone A bis/A jusqu’à environ 49 000 € de revenu retenu, et un couple avec deux enfants jusqu’à environ 100 000 €. Ces montants sont révisés par la réglementation : utilisez-les comme repère, pas comme verdict.
Quel revenu est retenu ?
C’est un point technique, mais décisif. La banque compare deux montants et retient le plus élevé :
- la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) de l’année N-2 de tous les futurs occupants (pour une offre émise en 2026, ce sont en principe les revenus 2024, figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2025) ;
- le coût total de l’opération divisé par 9 (coefficient en vigueur à ce jour).
Ce second calcul évite qu’un ménage déclarant peu de revenus mais disposant d’un gros patrimoine finance un bien très cher avec un PTZ. Exemple : pour un appartement neuf à 450 000 €, le revenu « plancher » retenu sera de 50 000 €, même si votre RFR est de 42 000 €.
Bon à savoir : le revenu retenu ne sert pas qu’à l’éligibilité. Il détermine aussi votre tranche de remboursement, donc la quotité financée, la durée et le différé du PTZ. Voir notre guide sur le montant et les quotités.
4. Acheter un logement éligible
Dans le neuf, sont en principe éligibles :
- l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, le plus souvent en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- la construction d’une maison avec achat du terrain, ou sur un terrain déjà possédé ;
- l’achat d’un logement en location-accession (PSLA) ou en bail réel solidaire (BRS) ;
- la transformation d’un local (bureaux, commerce) en logement, sous conditions.
Les règles applicables au neuf ont été élargies ces dernières années : depuis la loi de finances pour 2025, le PTZ dans le neuf est ouvert sur l’ensemble du territoire, pour les appartements comme pour les maisons individuelles, avec des quotités qui diffèrent selon le type de logement. Le logement doit respecter les normes énergétiques applicables aux constructions neuves.
Dans l’ancien, le PTZ n’est accessible qu’avec des travaux importants et dans certaines zones (B2 et C) ; il est donc rarement mobilisable à Paris et en petite couronne.
Les situations qui font souvent échouer un dossier
- Un co-acquéreur encore propriétaire de sa résidence principale (par exemple en cours de vente).
- Un RFR de l’année N-2 exceptionnellement élevé (prime, plus-value, revenus d’un ancien couple).
- Un bien trop cher par rapport aux revenus déclarés, qui fait remonter le revenu retenu (coût ÷ 9) au-dessus du plafond.
- Un projet locatif déguisé ou une occupation prévue tardivement.
Les questions à vous poser avant de visiter
- Ai-je (ou mon co-acquéreur) été propriétaire de ma résidence principale depuis deux ans ?
- Combien de personnes occuperont le logement ?
- Quel est notre RFR cumulé de l’année N-2 ?
- Dans quelle zone se trouve la commune visée ?
- Quel est le prix total, frais annexes compris ?
Avec ces cinq réponses, vous pouvez déjà vous faire une idée grâce à notre test d’éligibilité indicatif, avant de confirmer avec votre banque ou un courtier. Pour connaître la zone d’une commune francilienne, consultez notre guide sur les zones PTZ en Île-de-France.