Pour adapter les aides au logement aux réalités locales, l’État répartit les communes françaises en cinq zones, de la plus tendue à la plus détendue : A bis, A, B1, B2 et C. Ce zonage sert pour le PTZ, mais aussi pour les plafonds de loyers et de ressources de nombreux dispositifs (logement intermédiaire, PSLA, BRS…). Pour un acheteur dans le neuf en Île-de-France, c’est une donnée à vérifier avant même de calculer son budget.
À quoi sert la zone pour le PTZ ?
La zone intervient à trois niveaux :
- Les plafonds de ressources : plus la zone est tendue, plus le revenu maximal autorisé est élevé. Un ménage peut être éligible en zone A et ne plus l’être en zone B1 à revenu identique.
- Le coût d’opération plafonné : le PTZ est calculé sur le prix du logement, dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre d’occupants. En zone A bis/A, ce plafond est le plus haut.
- Les tranches de revenus : les seuils qui déterminent votre quotité, la durée et le différé de remboursement varient eux aussi selon la zone.
En pratique, les zones A bis et A partagent les mêmes paramètres pour le PTZ ; la distinction compte surtout pour d’autres dispositifs, notamment les plafonds de loyers.
Les cinq zones en un coup d’œil
| Zone | Marché | En Île-de-France |
|---|---|---|
| A bis | Très tendu | Paris et une partie des communes limitrophes ou très recherchées |
| A | Tendu | La grande majorité de la petite couronne et de nombreuses villes de grande couronne |
| B1 | Assez tendu | Certaines communes de grande couronne, souvent en bordure d’agglomération |
| B2 | Intermédiaire | Quelques communes périurbaines |
| C | Détendu | Communes rurales, surtout en lisière de la région (Seine-et-Marne, sud de l’Essonne, ouest des Yvelines…) |
Ce tableau donne une tendance générale, pas un classement commune par commune. Seul l’arrêté de zonage en vigueur fait foi.
Paris et la petite couronne : A bis ou A
Paris intra-muros est intégralement en zone A bis. C’est aussi le cas d’une série de communes proches où les prix sont comparables à ceux de la capitale, en particulier dans l’ouest des Hauts-de-Seine et autour du bois de Vincennes, ainsi que de quelques villes résidentielles des Yvelines.
Le reste de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) est très majoritairement classé en zone A. Pour un primo-accédant, cela signifie que les plafonds de ressources appliqués sont les plus favorables du barème, ce qui ouvre le PTZ à de nombreux ménages aux revenus moyens, y compris des couples biactifs.
La grande couronne : une mosaïque
En Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l’Essonne et le Val-d’Oise, la situation est plus contrastée. Les villes desservies par le RER ou le futur métro du Grand Paris Express sont souvent en zone A, parfois en B1. En s’éloignant des pôles urbains, on trouve des communes en B2, puis en C.
Les révisions récentes du zonage ont reclassé de nombreuses communes franciliennes dans une zone plus tendue, pour tenir compte de la hausse des prix. Une liste trouvée sur un forum ou un vieux document peut donc être fausse.
Comment vérifier la zone d’une commune
- Rendez-vous sur le simulateur de zonage ABC proposé par l’administration (accessible depuis service-public.fr).
- Saisissez le nom ou le code postal de la commune où se situe le logement.
- Notez la zone indiquée et la date de l’arrêté de référence.
- Si vous hésitez entre plusieurs villes, comparez-les : un écart de zone peut changer votre éligibilité.
Le promoteur ou le commercialisateur d’un programme neuf connaît en général la zone de son opération ; n’hésitez pas à la lui demander, mais vérifiez-la vous-même.
Quelle incidence concrète sur votre projet ?
Prenons un couple sans enfant, avec un revenu fiscal de référence cumulé proche du plafond de la zone A. S’il cible une ville classée en A, il peut être éligible ; s’il se tourne vers une commune voisine classée en B1, il risque de dépasser le plafond, plus bas. À l’inverse, un ménage aux revenus modestes sera éligible partout, mais le montant de son PTZ sera calculé sur un coût d’opération plafonné plus faible hors zone A.
Le choix de la commune est donc aussi un choix de financement. Avant de vous décider entre deux programmes, vérifiez :
- la zone de chaque commune ;
- le plafond de ressources correspondant à votre foyer ;
- le coût d’opération plafonné, pour estimer le montant de PTZ ;
- l’éventuelle présence d’un quartier prioritaire, qui peut ouvrir droit à la TVA réduite.
Zones et autres dispositifs du neuf
Le zonage ne concerne pas que le PTZ. Il sert aussi à fixer les plafonds de ressources pour la location-accession et le bail réel solidaire, ou encore les plafonds de loyers du logement intermédiaire. Un même ménage peut ainsi être éligible à plusieurs aides dans une commune donnée, et à aucune dans une autre.
En résumé : à Paris et dans la quasi-totalité de la petite couronne, vous êtes en zone A bis ou A, avec les plafonds les plus élevés. En grande couronne, vérifiez systématiquement la zone de la commune avec l’outil officiel avant de faire vos calculs.
Pour une première estimation, sélectionnez la zone dans notre test d’éligibilité PTZ. Si vous ne la connaissez pas, l’outil vous donnera un résultat prudent.